En droit de l’urbanisme, la destination d’un bâtiment désigne son affectation principale, telle que définie par les documents d’urbanisme (PLU, POS, carte communale) et encadrée par le Code de l’urbanisme (notamment les articles R. 421-1 et suivants pour les déclarations préalables, et R. 151-27 à R. 151-29 pour les règles de secteur). Elle correspond à la catégorie juridique du bien (ex : habitation, commerce, équipement public) et détermine les règles d’implantation, de surface, et de compatibilité avec la zone urbaine (U, AU, A, N). Par exemple, un bureau a pour destination initiale "Autres activités des secteurs secondaire ou tertiaire" et sa transformation en logement implique un changement de destination soumis à autorisation (déclaration préalable ou permis selon l’ampleur des travaux).

 

L’usage, en revanche, correspond à la manière dont le bien immobilier (l'immeuble ou le local) est utilisé. Il est régi par le Code de la construction et de l’habitation (art. L. 631-7 et suivants CCH)

Au regard de la réglementation régissant les usages, il n’existe que deux catégories d’usage : les logements et tous les autres locaux à usage autres que l’habitation.

Le changement d’usage vise uniquement la protection du logement : il s’applique quand on sort un local d’habitation de son usage (habitation → commerce, bureau, hôtel, Airbnb…). Cette règlementation est applicable pour toutes les communes de plus de 200.000 habitants et pour les villes situées dans les départements des Hauts-de-Seine, de la Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne.

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• Un local dont la destination est "commerce" peut avoir différentes sous-destinations (artisanat et commerce de détail, restauration , commerce de gros, activités de services où s'effectue l'accueil d'une clientèle, cinéma, hôtel, autres hébergements touristiques), tant que l’activité reste compatible avec la destination autorisée, il est de rigueur d'effectuer une procédure déclarative pour passer d'une sous destination vers une autre dans les communes de plus de 200 000 habitants ou aillant un PLU stricte sur le sujet. 

• En revanche, transformer ce commerce en logement (changement de destination) nécessite une autorisation préalable (art. R. 421-17 du Code de l’urbanisme), car cela modifie les règles de stationnement, d’accès, ou de mixité fonctionnelle imposées par le PLU.

Absence de modification de la destination par l’usage

La destination d’un bien immobilier résulte des seules autorisations d’urbanisme délivrées pour ce bien.
Elle est déterminée par cette autorisation, délivrée soit lors de sa construction, soit postérieurement par une autorisation modificative.
Ainsi, un bien immobilier peut être exploité pendant des années comme un commerce, alors que son permis de construire prévoyait une destination « logement » : la destination de ce bien immobilier ne sera pas modifiée pour autant, ce bien demeurant un logement.

Au surplus, il y a lieu de préciser que cette exploitation en commerce d'un logement est illégale au regard de deux réglementations :
 

• celle régissant les destinations, relevant du Code de l'urbanisme,

• celle régissant les usages, relevant du Code de la construction et de l'habitation  

Le tout faisant encourir les sanctions relevant de chacune de ces réglementations. Un changement non autorisé expose à une mise en conformité sous 1 an (art. L. 480-13) ou une amende (jusqu’à 300 000 € pour les personnes morales).

La situation frauduleuse peut néanmoins être régularisée par l’obtention d’une autorisation d’urbanisme (permis de construire ou déclaration préalable), si tant est que le Plan Local d’Urbanisme le permette.
 

Pourquoi cette distinction est cruciale ?

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• Pour les propriétaires : Une erreur de procédure peut bloquer un projet ou entraîner des frais de régularisation.

• Pour les collectivités : Maîtriser ces notions permet d’éviter les déséquilibres urbains (ex : disparition des commerces de proximité au profit de logements).

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Besoin de précisions sur un cas particulier ? Je peux vous aider à analyser la compatibilité de votre projet avec le PLU de votre commune ou les jurisprudences locales.